Roswitha Adler in der  ZIB 1 / ORF Interview zum Thema der neuen Kreditrichtlinien im ORF am 24. November 2022 !

   

 

RA in der ZIB 1 / ORF im ORF am 10. Jänner 2023 !

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Kommt jetzt der große Absturz am Immobilienmarkt?

Der Immobilienmarkt legt eine Vollbremsung hin. Die Zinsen steigen und es gibt mehr Hürden am Weg zur Finanzierung. Was bedeutet das für Käuferinnen und Bauinteressierte?

Alexander Hahn, Martin Putschögl, Bernadette Redl, Franziska Zoidl

5. November 2022, 17:00

Der Rollrasen liegt schon. Der Parkettboden ist verlegt, die Türen sind eingebaut. Ende November wären die Doppelhaushälften in Kottingbrunn im Wiener Speckgürtel um je 549.000 Euro bezugsfertig. Allerdings: Sie sind noch nicht verkauft. Interessierte gäbe es zwar, allerdings fehle ihnen das Geld, erzählt die Maklerin Roswitha Adler von MB Immobilien. Ein junges Paar kam zu zwei Besichtigungen. Doch die Bank gab ihnen keinen Kredit, sie bleiben bei den Eltern wohnen.

Adler betreut rund um Wien mehrere Projekte mit Doppelhaushälften. "Ich habe kaum Anfragen", sagt sie. "Die Situation ist neu für mich, normalerweise verkaufe ich so was im Nu." Vor allem junge Menschen zwischen 25 und 37 hätten früher mit zehn Prozent Eigenmitteln gekauft. Doch diese Zeiten sind vorbei.

In ganz Österreich sind die Immobilienverkäufe im ersten Halbjahr merkbar, seit dem Sommer stark zurückgegangen. Das belegen Zahlen von Immo United. Von Jänner bis Ende Oktober 2022 gab es nur noch etwas mehr als 121.000 Verbücherungen (Wohneinheiten, Stellplätze und Baugrundstücke); im selben Zeitraum des Vorjahres waren es mehr als 134.000. Im dritten Quartal 2022 dürften sich die Transaktionen im Vorjahresvergleich fast halbiert haben. Nicht nur das: Nach Jahren starker Anstiege sind die Immobilienpreise um nur mehr 0,3 Prozent gestiegen – von April bis Juni waren es noch 3,5 Prozent (siehe Grafik). Matthias Reith von Raiffeisen Research sieht eine "preisliche Vollbremsung" und gar eine "Zeitenwende".

Anderswo sind die Preise schon weit stärker gesunken, etwa in Neuseeland, Kanada oder den USA. Aber ist damit auch in Österreich zu rechnen? Und was bedeutet ein mögliches Ende des Immobilienbooms für Verkäuferinnen, Käufer, Häuslbauerinnen oder Kreditnehmer?

1. Kreditnehmer

Was viele potenzielle Käuferschichten derzeit ausbremst, ist das enge Korsett der Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung (KIM-VO), die seit August in Kraft ist. Mit zehn Prozent Eigenmitteln kommt man nicht mehr weit, jetzt muss es in der Praxis mindestens das Doppelte sein. Neben der Beleihungsquote wurden auch bei der Laufzeit und dem Schuldendienst die Zügel angezogen, sodass viele an diesen Hürden scheitern. Für solche Fälle gibt es zwar Ausnahmekontingente für die Banken, diese haben jedoch für eine völlige Intransparenz am Markt für Wohnfinanzierungen gesorgt, sagt Andreas Lederer, der für das Vergleichsportal Durchblicker diesen Bereich leitet.

Denn je nachdem, bei welcher Bank gerade Platz in einem solchen Ausnahmekontingent ist, können Kreditsuchende entweder abgelehnt oder angenommen werden. Dabei könne derselbe Antrag bei derselben Bank in einem Monat abgewiesen, im nächsten aber dann doch angenommen werden, berichtet Lederer.

Wer in einem Kontingent untergekommen ist oder die Vergaberichtlinien ohnedies erfüllt, steht vor einem weiteren Problem: Die Zeit des billigen Geldes ist vorbei. Wie lassen sich die enorm gestiegenen Kreditkosten im Haushaltsbudget unterbringen, das zusätzlich von der hohen Inflation belastet wird? Zur Veranschaulichung: Der für viele variable Kredite maßgebliche Zinssatz, der Drei-Monats-Euribor, ist seit dem Tief Ende des Vorjahrs bei minus 0,6 Prozent bereits auf mehr als 1,7 Prozent emporgeschnellt – ein Anstieg um mehr als 2,3 Prozentpunkte.

Was das für Kreditnehmende bedeutet? Ein variabler Kredit war im Oktober bei guter Bonität Lederer zufolge noch um zwei Prozent zu haben. "Wir gehen davon aus, dass die variablen Zinsen bis Jahresmitte 2023 weiter um ein bis 1,5 Prozent auf zumindest 3,375 bis 3,875 Prozent steigen werden", sagt der Finanzierungsexperte und rechnet vor: Bei einem 30-jährigen Kredit über 300.000 Euro führt ein Zinsanstieg um 1,5 Prozentpunkte zu einer monatlichen Mehrbelastung von 329 Euro.

Ähnlich steil geht es mit den Konditionen für fix verzinste Wohnkredite nach oben – wobei noch kein Ende abzusehen ist. Die Europäische Zentralbank hat bereits weitere Zinserhöhungen angekündigt, um gegen die hohe Inflation vorzugehen.

Änderungen gefordert

Dass die strengeren Kreditvergaberichtlinien seit August nun manchem Wohntraum einen Strich durch die Rechnung machen, gefällt nicht allen: Wenn es nach der niederösterreichischen Volkspartei geht, dann sollte sich die Verfügbarkeit von Häuslbauer-Krediten wieder verbessern. Landeshauptfrau Johanna Mikl-Leitner (ÖVP), die demnächst eine Landtagswahl zu schlagen hat, nannte die Maßnahmen "überbordend" und forderte eine dringende Überprüfung.

Der steirische Wohnbaulandesrat Hans Seitinger, ebenfalls von der ÖVP, schlägt in dieselbe Kerbe: "Mit den aktuellen Kreditvergaberichtlinien wurde das Kind mit dem Bade ausgeschüttet." Ja, der Finanzmarkt brauche natürlich Regeln, "aber mit der nun geltenden KIM-Verordnung wird es jungen Menschen, die sich durch ihre eigene Arbeit Eigentum schaffen wollen, fast unmöglich gemacht, sich etwas aufzubauen." Als möglichen Ansatz sieht er die Berücksichtigung von Wohnbauförderungen als Eigenmittel. Dass Eigentum für junge Menschen oft schon unleistbar ist, hat zuletzt auch Jugendstaatssekretärin Claudia Plakolm (ÖVP) mehrmals kritisiert.

Eine Überprüfung der KIM-VO hat Finanzminister Magnus Brunner (ÖVP) bereits angekündigt. Allerdings: Die Verordnung basiert auf einer Empfehlung des Finanzmarkt-Stabilitätsgremiums, in dem führende Beamte aus dem Finanzministerium sitzen – sie kommt also aus den eigenen Reihen der ÖVP. Und weil die Banken erst seit 1. Oktober Daten sammeln und melden müssen, dürfte die Evaluierung erst 2023 stattfinden, wenn ein Quartal lang die Lage beobachtet werden konnte.

2. Käuferinnen

Wäre alles nach Plan gelaufen, dann wäre Karoline R. seit mehreren Jahren Besitzerin einer Wohnung in Wien. Zumindest ist sie seit vier bis fünf Jahren auf der Suche nach einer Altbauwohnung mit drei Zimmern für sich und ihre kleine Familie. Doch die zuletzt stark gestiegenen Preise haben ihr einen Strich durch die Rechnung gemacht. Nun hofft die Familie, dass sie angesichts der sich abzeichnenden Abkühlung am Immobilienmarkt doch noch zum Zug kommen. Um diese Zeitspanne zu überbrücken, mussten sie kreativ werden: Sie ziehen nun eine Rigipswand in ihrer gemieteten Altbauwohnung ein, um ein Kinderzimmer zu schaffen.

Mit der abwartenden Haltung sind Karoline R. und ihre Familie nicht alleine. Noch ist die Veränderung, die der Immobilienmarkt gerade durchmacht, schwer an Zahlen festzumachen. Aber Maklerinnen wie Roswitha Adler bemerken nun plötzlich Zögern und Zaudern, wo früher ein Kaufanbot gestanden ist. Manche Wohnungen, berichtet Karoline R., tauchen nun auch immer wieder auf den Immobilienplattformen auf, weil sie offenbar keine Käufer finden.

"Der Immobilienmarkt hat sich in den vergangenen Wochen spürbar verändert", sagt auch Bernhard Reikersdorfer, Chef von Remax Austria, und meint damit ein steigendes Angebot und eine geringere Anzahl an Interessenten sowie eine längere Vermarktungsdauer. Für Kaufinteressierte sind das erst einmal gute Nachrichten: Wo das Angebot steigt, sinken die Preise. Dass Immobilien plötzlich wieder sehr viel billiger werden, ist aber nicht anzunehmen: "Das Preiswachstum wird sich weiter verlangsamen", sagt Reith. Eine Phase länger anhaltender oder tieferer Preiskorrekturen erwartet er für Österreich jedoch nicht.

3. Verkäufer

Wer nicht verkaufen musste, hat das in den vergangenen Jahren auch nicht gemacht. Das Angebot war daher vielerorts gering. Das könnte sich nun ändern: Das Maklernetzwerk Remax beobachtet, dass insbesondere die Erbengeneration Immobilien rascher auf den Markt bringt, um noch bei relativ guter Wirtschaftslage zu verkaufen, "bevor die Inflation die eigenen Pläne noch weiter strapaziert und die Wirtschaftslage die Nachfrage stärker einbrechen lässt".

Ganz eindeutig ist der Befund aber nicht: Andreas Millonig, Prokurist beim bereits erwähnten Datendienstleister Immo United, hat den starken Eindruck, dass Immobilienmakler in den vergangenen Monaten vorsichtiger geworden sind, was die Preisfestsetzung betrifft. "Potenzielle Verkäufer bekommen nun öfters zu hören, dass es mit dem von ihnen gewünschten Preis schwierig werden könnte." So mancher Abgeber wird sich deshalb wohl auch gegen einen Verkauf entscheiden, was dafür sorgen wird, dass das Angebot zurückgeht. Das könne man bei Immo United auch bereits beobachten. "Wer nicht verkaufen muss, tut das derzeit auch nicht" – in der Hoffnung, dass die Lage bald wieder besser wird. Eine Wette auf die Zukunft.

Experten wie Matthias Reith von Raiffeisen Research gehen derzeit auch nicht davon aus, dass zahlreiche Menschen aufgrund der Zinswende ihre Immobilien verkaufen müssen, weil sie sich die monatlichen Kreditraten nicht mehr leisten können – wie es während der Finanzkrise 2008 der Fall war.

4. Häuslbauerinnen

Worauf die Situation aber wohl keinen Einfluss haben wird: Der Wohntraum der Mehrheit ist und bleibt hierzulande das Einfamilienhaus. Seit dem Beginn der Corona-Pandemie sind Bau- und Rohstoffpreise aber gestiegen, die Grundstückspreise vielerorts regelrecht explodiert. Nun kommen also auch noch die Kreditvergabe-Richtlinien dazu. Daher bemerkt man seit dem Sommer auch eine etwas verhaltenere Nachfrage beim Fertighaus-Verband.

Die schlechte Nachricht für Häuslbauerinnen und Häuslbauer: Dass die Preise wieder das Vor-Corona-Niveau erreichen, glaubt man in der Branche nicht. Sie würden sich aber wohl wieder auf ein "vernünftiges Maß" einpendeln. Geschäftsführer Christian Murhammer empfiehlt, sich nicht panisch machen zu lassen. "Man kann jetzt ein bisschen beobachten", sagt er, sich also seiner Bedürfnisse beim Wohnen bewusst werden und das Haus vorausplanen.

Der Grundriss kann heute optimiert werden, indem man ihn auf eine große Fläche projiziert und dort Kartonmöbel hin und her rückt – bis Zeit und Markt reif für ein tatsächliches Haus sind und der Rollrasen ausgerollt werden kann.

 

Standard Interview mit Frau Adler vom 17.04.2021

Wirtschaft Immobilien Standard

Schutzraum im Keller: Im Corona-Jahr haben manche nachgerüstet

Früher mussten Schutzräume im Keller eingeplant werden – heute werden diese meist als Hobbyräume genutzt. In der Corona-Krise haben manche das überdacht

Franziska Zoidl / 27. April 2021, 12:00  / Der Standard

Weinkeller, Hobbyraum, Abstellkammerl: So nutzen viele Hausbesitzerinnen und Hausbesitzer heute jene Schutzräume, die sie als Reaktion auf den Kalten Krieg früher laut Bauordnung in fast allen Bundesländern beim Hausbau einplanen mussten. Wie viele davon heute im Fall des Falles einsatzbereit wären, weiß man nicht so genau. Der Schutzraum ist ein Raum, den man nie verwenden will – und der im Alltag oft anderweitig genutzt wird.  

Roswitha Adler schätzt, dass drei bis fünf Prozent der Bevölkerung einen funktionierenden privaten Schutzraum haben. Er plant mit seinem Unternehmen Seba mit Sitz in Regau in Oberösterreich solche Räume für Menschen, die auf Nummer sicher gehen wollen. Das Geschäft brummt besonders in unsicheren Zeiten: Im Corona-Jahr 2020 hätten die Anfragen um 40 bis 50 Prozent zugenommen. Interesse gebe es auch von Menschen, die in der Theorie bereits einen Schutzraum im Keller haben, diesen nun aber für den Ernstfall funktionsfähig machen, also beispielsweise mit den nötigen Luftfiltern versehen lassen wollen.

Meist lassen konkrete Anlässe das Interesse steigen. Das Reaktorunglück in Fukushima zum Beispiel. Aber auch die Angst vor Blackouts oder das Erdbeben in Ostösterreich vor wenigen Tagen machen Menschen genau 35 Jahre nach Tschernobyl angesichts der Atomkraftwerke in den Nachbarländern Sorgen, erzählt Adler. Er betont: Es sind Sicherheitsräume, die er verkauft – und keine Bunker, denn der Begriff stamme aus dem militärischen Bereich.

Keine Bunker

Ab 13.000 Euro kosten Planung und Material für einen Schutzraum, exklusive Baukosten. Die Mauer muss aus mindestens 30 Zentimeter dickem Stahlbeton bestehen, die Decke 25 Zentimeter dick sein. Die Frischluft kommt über Stahlrohre in den Schutzraum – und kann notfalls, etwa bei einer nuklearen Katastrophe, gekappt werden. Dann kommt ein Sandfilter zum Einsatz, der die Luft reinigt. Wer mehr will – etwa eine panzerdichte statt nur einer gasdichten Tür –, zahlt mehr.

Den Schutzraum sieht Schuster ähnlich wie eine Versicherung, die man zwar hat, bei der man aber auch hofft, sie nie zu brauchen: "Aber man sollte den Schutzraum nicht als verlorenen Raum sehen, sondern als Raum, den man auch anderweitig nutzen kann." Daher beobachtet er auch, dass die Schutzräume ein wenig größer werden: Für sechs Leute habe man früher 16 Quadratmeter anberaumt. Heute seien sie großzügiger bemessen, damit sie in sicheren Zeiten auch als Hobbyraum genutzt werden können.

Haus mit Schutzraum im 23. Bezirk

Immobilienmaklerinnen und Immobilienmaklern kommen schon etwas ältere Häuser mit solchen Schutzräumen nur selten unter, wie ein Rundruf des STANDARD ergibt. Die Maklerin Roswitha Adler von Michael Bajer Immobilien hat derzeit aber ein Haus im 23. Wiener Gemeindebezirk mit eigenem Schutzraum im Angebot. Bisher sei dieser als Weinkeller genutzt worden. Die Nutzung wird sich durch den Verkauf wohl nicht groß verändern: Schutzräume sind auf Käuferseite so gut wie nie ein Thema, berichten Maklerinnen und Makler unisono.

Anders verhält sich das in der Schweiz, wo die Schutzräume beim Bau eines Gebäudes auch heute noch vorgeschrieben sind. Wer keinen errichten kann, muss dafür eine Abgabe zahlen und sich so für den Fall des Falles anderswo einen Platz sichern. "In der Schweiz gibt es mehr Schutzraumplätze als Bewohner", berichtet der Schweizer Christian Hanus. Er ist Leiter des Departments für Bauen und Umwelt an der Donau-Universität Krems: "Als ich nach Österreich zog, habe ich mich in meiner helvetischen Naivität beim Magistrat erkundigt, wo mein zugewiesener Platz in einem öffentlichen Schutzraum ist, weil mein Gebäude nicht unterkellert ist", erzählt er. Die Reaktionen auf diese Anfrage seien sehr überrascht ausgefallen.

Anderer Umgang mit Gefahr

In Österreich sei die Gefährdungslage zwar keine andere als in der Schweiz. Dennoch gehe man damit anders um, sagt Hanus. Auch das höhere Maß an Eigenleistung, das beim Einfamilienhausbau in Österreich eingebracht wird, könnte ein Grund dafür sein, dass man von den Schutzräumen, die von Profis gebaut und abgenommen werden müssen, ablässt. "Man ist fast ein Exot, wenn man sich hierzulande einen Schutzraum baut", sagt Hanus. Am ehesten geschehe das im höherpreisigen Segment, etwa beim Bau einer Villa.

Allerdings könnte sich das künftig wieder ändern, ist Hanus überzeugt. Denn einerseits wird der Klimawandel mit extremen Wetterereignissen – etwa starken Stürmen – immer drängender. Andererseits auch Blackouts und damit einhergehend der Wunsch nach mehr Autarkie. "Ich bin überzeugt, dass die Schutzräume – nebst anderen Maßnahmen – wieder in den Fokus rücken werden", sagt Hanus.

Unterirdischer Luxus

Für Bestandsgebäude sind auch Nachrüstungen machbar, berichtet Manfred Schuster. Und einen Sicherheitsraum mit Gasfilter kann man sich auch in einer Wohnung einrichten, am besten funktioniere das in einem Raum mit möglichst wenigen Fenstern, die dann im Ernstfall provisorisch abgedichtet werden können.

Immer wieder liest man in Medien über unterirdischen Luxus, mit dem sich Menschen auf den Tag X vorbereiten. In Las Vegas stand vor wenigen Jahren ein Bunker mit 1.400 Quadratmetern Wohnfläche, inklusive eigenem Swimmingpool, zum Verkauf. Auch Schusters Unternehmen hat im Nahen Osten schon Schutzräume errichtet, bei denen der 100 Quadratmeter große Wohnbereich aus dem Obergeschoß im Untergeschoß detailgetreu nachgebaut wurde – nur ohne Fenster.

Notvorräte nachgefragt

In Österreich gibt man sich im Keller bescheidener, sagt Schuster. Mit dem funktionsfähigen Schutzraum ist es aber nicht getan. Denn wer sich auf einen wochenlangen Aufenthalt im Keller vorbereiten will, braucht auch etwas zu essen. Mit dem Anfang der Pandemie nahm bei Manfred Schuster die Nachfrage nach Notvorrat – das ist dehydrierte und gefriergetrocknete Nahrung, wahlweise auch laktosefrei oder vegetarisch, oder Brot aus der Dose, die bis zu 15 Jahre lang haltbar sind – schlagartig zu. Prompt gab es Lieferverzögerungen.

Alle fünf Jahre sollten die Räume überprüft und gewartet werden. Die privaten Schutzräume seien meist in gutem Zustand, berichtet der Baumeister. Aber Schutzräume im öffentlichen Bereich seien häufig mit alten Möbeln vollgestellt, "und wenn man einen Tag zum Ausräumen braucht, ist der Raum nicht funktionsfähig".

Diskretion wird in der Branche übrigens großgeschrieben. Daher fahren die Profis häufig mit Autos ohne Firmenlogo vor. "Man will nicht, dass der Nachbar das weiß", sagt Roswitha Adler.  Man weiß ja nie.

https://www.derstandard.de/story/2000126048764/schutzraum-im-keller

Hausverkauf: Wenn die Erinnerung extra kostet

BERNADETTE REDL
25. März 2017, 09:00

Private Immobilienverkäufer setzen Preise oft zu hoch an. Das liegt an falschen Vorstellungen vom Markt

Anderthalb Jahre lang steht das Haus von Sascha Pölzl schon zum Verkauf. Das 240 Quadratmeter große Objekt in Sulz im Wienerwald befindet sich auf einem 720 Quadratmeter großen Grundstück und kostet aktuell 685.000 Euro. Doch das ist bei weitem nicht der erste Verkaufspreis, um den das Haus in den letzten Monaten zu haben war, wie Pölzl selbst erzählt. Der erste Makler habe ihm gesagt: "Um 890.000 Euro bekommen wir das Haus verkauft, das ist überhaupt kein Problem."

Den aktuellen Preis hält Pölzl nun für realistisch. Auf seiner Website erklärt er in einer einfachen Rechnung, in der er durchschnittliche Grundstücks- und Hauspreise in Sulz mit der Fläche seines Hauses und seines Grundstücks multipliziert, wie sich der Preis zusammensetzt. Er ist zuversichtlich, erzählt er, bald einen Käufer zu finden. Mittlerweile berät ihn Roswitha Adler, Maklerin in der Gemeinde Wienerwald.

Sie sagt: "Die Wunschvorstellung von Pölzl und mir ist, den aktuellen Kaufpreis auch tatsächlich zu bekommen. Ich bin skeptisch, weil ich weiß, welche Preise hier in dieser Gemeinde erzielbar sind, und glaube, dass der Preis im Kaufanbot deutlich unter dieser Summe liegen wird. Doch ich lasse mich gerne positiv überraschen." In Wahrheit, so Adler, sei ein Haus das wert, was ein Kunde dafür zu zahlen bereit ist. "Manchmal liegt ein erzielter Kaufpreis auch über den Einschätzungen der Verkäufer, oft darunter. Die unrealistischen Preisvorstellungen vieler Eigentümer rühren daher, dass sie zusammenzählen, was das Haus einst gekostet hat, was sie reingesteckt haben, und dann wollen sie auch noch Gewinn machen", so Adler. Doch so funktioniere das System heute nicht mehr.
 

Bauchentscheidung des Verkäufers

Das bestätigt auch Margret Funk, Sachverständige für Immobilienbewertung: "Private Verkäufer setzen einen Preis bei dem an, was sie selbst bezahlt und in ihr Haus investiert haben. An die Abnützung einer Immobilie denkt da kaum jemand."

Die Art und Weise, wie Privatpersonen auf den Preis für ihre Verkaufsimmobilie kommen, hält Nikolaus Lallitsch, Geschäftsführer von Raiffeisen Immobilien Steiermark, für problematisch. "Das ist meistens eine Bauchentscheidung des Verkäufers. Die meisten haben Angst davor, ein Haus zu 'verschenken'". "Außerdem", so Lallitsch, "hören die Österreicher seit Jahren, dass der Immobilienmarkt brummt. Deshalb glauben sie, dass ihre Immobilien so viel wert sind – sogar jene in nicht so guten Lagen." Das bestätigt auch Funk: "Selbst wenn der Markt allgemein nach oben geht, ist das ja nicht in allen Lagen der Fall.

Da würden sich viele von Maklern auch Honig ums Maul schmieren lassen, so Lallitsch. Die Erfahrung, die Pölzl mit seinem ersten Makler gemacht hat, kann Lallitsch gut nachvollziehen. "Der Makler will das Objekt dann unbedingt haben, sich beliebt machen und macht dem Eigentümer weis, dessen Immobilie könne um viel mehr verkauft werden." Auf ein gutes Vertrauensverhältnis zwischen Eigentümer und Makler komme es an, glaubt Funk. "Wenn beide vernünftig miteinander reden können, dann lässt sich meist ein realistischer Verkaufspreis finden."

Und so setzen sich Preise für Einfamilienhäuser zusammen: "Zuallererst muss man sich anschauen, was in der Gegend Grund und Boden wert ist, dann muss man überlegen, wie das Grundstück angebunden ist, welche Infrastruktur es in der Nähe gibt, ob es in einer Hanglage liegt und ob die Aussicht gut ist", so Funk. Beim Gebäude selbst sind etwa das Alter, die Raumaufteilung, die Ausrichtung der Räume, die Lage der Immobilie auf dem Grundstück und die Zufahrt zum Haus ausschlaggebende Faktoren. Auch die Ausstattung spielt eine Rolle, in gebrauchten Immobilien sei Mobiliar und Einrichtung sehr schnell nicht mehr zeitgemäß, so Funk. "Als Eigentümer sieht man all diese Dinge oft gar nicht mehr, weil man sich über die Jahre daran gewöhnt hat." Wenn man etwas neu kauft, habe man einen ganz anderen Blick für die Schwächen eines Hauses.
 

Objekte vergleichen

"In der Immobilienbewertung gehen wir immer von den Vergleichspreisen ähnlicher Objekte aus, und dann machen wir Zu- und Abschläge", so Funk. Sie führt sehr häufig Immobilienbewertungen für private Käufer und Verkäufer durch. Wichtig sei dabei vor allem, objektiv zu bleiben. "Ratsam ist das für jeden, vor allem weil es hin und wieder auch vorkommt, dass Verkäufer zu wenig für ihr Haus verlangen."

Bei Raiffeisen Immobilien kostet eine Bewertung ab 500 Euro. Auch Lallitsch rät jedem Verkäufer, eine Immobilienbewertung durchführen zu lassen, denn, so weiß er aus Erfahrung, der beliebte Vorsatz "Probieren wir es mal mit einem hohen Preis, runtergehen können wir immer noch" habe sich als falsch erwiesen. "Damit macht man die Immobilie irgendwann kaputt." Am Ende, so Lallitsch, bleibe man auf dem Objekt sitzen. "Denn wenn ein Haus für so lange Zeit durch die Immobilienportale geistert, glauben bald alle, dass mit dem Haus irgendwas nicht stimmen kann." Dann könne man oft nicht einmal mehr den Preis erzielen, den die Immobilie objektiv wert wäre.

"Eigentümer sind leider nicht objektiv, das ist ihr Problem", so Lallitsch. Deshalb seien Angebote, die automatisierte Immobilienbewertungen nach bestimmten Kriterien erstellen, die der Eigentümer selbst einträgt, auch wenig aussagekräftig. "Jeder Verkäufer ist der Meinung, seine Immobilie sei die beste. Deshalb gehen die meisten vom Höchstwert aus. Da schließt man das wichtigste, verfälschende Merkmal eben nicht aus: den ganz subjektiven Blick des Eigentümers auf die Immobilie", so Lallitsch. Eine Bewertung sollte deshalb immer von einem unabhängigen Dritten durchgeführt werden.
 

Keine Milchmädchenrechnung

Den üblichen Quadratmeterpreis einer Gegend mit der vorhandenen Fläche zu multiplizieren sei ein Modell, das keinesfalls bei einer Fläche über 150 Quadratmetern funktioniere. "Ein Sachverständiger würde die ersten 150 Quadratmeter zum üblichen Preis ansetzen und alles, was darüber liegt, deutlich günstiger." Und auch dann müsse man überlegen, ob der Preis marktgängig und lageüblich ist. Ähnlich sieht das Funk: "Wer glaubt, mit so einer Milchmädchenrechnung zum angemessenen Kaufpreis zu kommen, der glaubt auch, einen Blinddarm operieren zu können."

Ganz allgemein lassen Immobilienkäufer sich in unterschiedliche Preisspannen einteilen, so die Experten. Viele suchen in einer Größenordnung von 300.000 Euro, andere geben 600.000 bis 700.000 Euro aus – inklusive aller Umbauten und Nebenkosten. Das Haus selbst dürfe in dieser Preisklasse dann nicht mehr als 450.000 oder 500.000 Euro kosten, so Funk.

Den Hauptgrund für die überzogenen Preisvorstellungen vieler Verkäufer sehen die Experten in emotionalen Befindlichkeiten. "Die Leute wollen das Leid, das sie empfinden, weil sie ihr Haus hergeben, finanziell abgegolten haben", sagt Funk schmunzelnd. Sie höre im Alltag oft Sätze wie "Hier sind meine Kinder aufgewachsen" oder "Ich habe alles mit eigenen Händen gebaut" – das wird alles emotional in den Verkauf hineingelegt. Meist sei das ein individueller Zuschlag, den Eigentümer dazu verlangen, wenn sie sich gar nicht beraten lassen. "Sie verlangen, was ihnen ihrer Meinung nach zusteht, und nicht, was ein Haus tatsächlich wert ist." (Bernadette Redl, 25.3.2017)
https://derstandard.at/2000054779035/Hausverkauf-Wenn-die-Erinnerung-extra-kostet